SB-Waschsalon
München — Freiham / Aubing
Strategische Standortbewertung — Amalie-Nacken-Str. 7, 81248 München
Standortanalyse
Amalie-Nacken-Str. 7, Freiham-Nord: zentrale Drehscheibe zwischen dem neuen Stadtteil Freiham, Alt-Aubing und Neuaubing — kein direkter Wettbewerber im 3-km-Radius.
Immobilientyp: Gewerbeeinheit in einer modernen Neubau-Quartiersmitte, hohe Sichtbarkeit am Fußgängerboulevard zwischen Helmut-Schmidt-Allee und Mahatma-Gandhi-Platz, hohe Fußgängerfrequenz durch Schulen, Einzelhandel und Wohnbebauung.
Umfeld: Freiham-Nord ist eines der größten Neubauprojekte Europas — auf 350 Hektar entstehen rund 10.000 Wohnungen, ein Bildungscampus für 3.000 Schüler, ein Sport- und Freizeitpark, ein Stadtteilzentrum sowie das neue Quartierszentrum am Mahatma-Gandhi-Platz. Die S-Bahn-Station Freiham (S8) liegt rund 600 Meter entfernt und verbindet das Quartier in 25 Minuten mit dem Münchner Hauptbahnhof. Direkter Autobahnanschluss über die A99 (Anschluss Germering/Lochhausen).
Stärken des Standorts
Strategische Lage im Münchner Westen
Die Amalie-Nacken-Straße 7 liegt im Herzen des neuen Stadtteils Freiham-Nord (22. Stadtbezirk Aubing-Lochhausen-Langwied). Hervorragende Anbindung über die A99 (Anschluss Germering), die Bodenseestraße / B2, die S-Bahn S8 (Haltestelle Freiham, ~600 m) sowie die Buslinien 57 und N77 direkt am Mahatma-Gandhi-Platz. Park & Ride und kostenlose Parkplätze in unmittelbarer Nähe.
Dichtes und stark wachsendes Wohnumfeld
Freiham ist eines der größten Stadtentwicklungsprojekte Europas: auf 350 ha entstehen bis zum Vollausbau über 25.000 Einwohner und 15.000 Arbeitsplätze. Im Umkreis von 3 km leben heute bereits ~42.000 Menschen (Freiham, Neuaubing, Aubing-Dorf, Lochhausen, Westkreuz, Teile von Pasing). Junge Familien, Doppelverdiener und Pendler in modernen Neubauwohnungen ohne Wäscheabstellraum oder Trockner.
Kein direkter Konkurrent im 3-km-Radius
Die Google-Maps-Recherche im 3-km-Radius zeigt: kein einziger SB-Waschsalon ist in Freiham, Neuaubing oder Aubing-Dorf vorhanden. Die nächsten Anbieter (Eco-Express Waschsalon Landsberger Str. 487, Super Wash 2000 Landsberger Str. 434, Wasch-Center Landsberger Str. 495) liegen alle in Pasing-Obermenzing und damit deutlich außerhalb des unmittelbaren Einzugsgebiets (3,5–4,2 km Luftlinie, real 8–12 Min. mit dem Auto). Der gesamte Westen Münchens ist unterversorgt.
Ideales demografisches Zielprofil
Freiham und Aubing zeichnen sich durch eine sehr junge Bevölkerungsstruktur mit überdurchschnittlich vielen Familien mit Kindern aus. Die neuen Wohnungen in Freiham-Nord sind kompakt geschnitten — meist ohne Platz für Trockner und ohne Balkonfläche für sperrige Wäsche (Bettdecken, Vorhänge, Sportbekleidung). Gleichzeitig generieren die Einfamilienhäuser in Alt-Aubing und Lochhausen große Wäschemengen, die professionelle Großgeräte erfordern.
Demografische Analyse
Radius 3 km — Das Einzugsgebiet umfasst Freiham, Neuaubing, Aubing-Dorf und den westlichen Rand von Pasing: eine einzigartige Mischung aus Neubau-Boom und etablierten Wohnlagen mit hohem Einkommen.
Wohngebiete im Umkreis von 3 km (Schätzung 2024/2025)
| Stadtteil | Einwohner | Entfernung | Trend |
|---|---|---|---|
| Freiham-Nord (1. Bauabschnitt) | ~8.500 | 0 km | starker Zuzug — Neubau |
| Neuaubing-Ost / Westkreuz | ~11.000 | ~1,3 km | stabil — etablierte Wohnlage |
| Aubing-Dorf / Aubing-Süd | ~9.500 | ~1,8 km | stabil — Einfamilienhäuser |
| Lochhausen (Süd) | ~4.200 | ~2,3 km | wachsend |
| Pasing (West-Rand) | ~5.500 | ~2,7 km | stabil dicht |
| Germering (Ost-Rand) | ~3.300 | ~2,9 km | stabil |
| GESAMT (3 km) | ~42.000 | ≤ 3 km | stark wachsend |
💡 Strategische Anmerkung
Im Umkreis von 3 km leben heute bereits ~42.000 Einwohner in rund 20.000 Haushalten. Das Einzugsgebiet besteht aus zwei komplementären Profilen: junge Familien und Pendler in Freiham/Neuaubing (kompakte Neubauwohnungen ohne Trockner, hoher Anteil an Doppelverdienern, geringe Zeit für Hausarbeit) und Einfamilienhäuser in Alt-Aubing und Lochhausen (große Wäschevolumina: Bettdecken, Vorhänge, Sportbekleidung, Arbeitskleidung). Durch den weiteren Ausbau Freihams werden bis 2030 zusätzlich ~10.000 Einwohner hinzukommen — das Einzugsgebiet wächst dynamisch und ohne Konkurrenz.
Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München (Statistisches Taschenbuch 2024) — Stadtbezirk 22 Aubing-Lochhausen-Langwied; Bevölkerungsstand 31.12.2023; Schätzungen Freiham-Nord nach Baufertigstellungsstand 2025.
Wettbewerbsanalyse
Google-Maps-Recherche im 3-km-Radius — kein einziger direkter Wettbewerber. Die nächsten Anbieter liegen alle in Pasing-Obermenzing, durch die A99 und die Bahntrasse vom Einzugsgebiet getrennt.
Freiham, Neuaubing, Aubing-Dorf: komplett unterversorgt
Im 3-km-Radius existiert kein einziger SB-Waschsalon — der gesamte Münchner Westen ist eine weiße Fläche
Die systematische Google-Maps-Suche im Umkreis von 3 km um die Amalie-Nacken-Str. 7 bestätigt: kein einziger SB-Waschsalon ist in Freiham, Neuaubing, Aubing-Dorf oder Lochhausen vorhanden. Die nächsten drei Anbieter (Eco-Express, Super Wash 2000, Wasch-Center) liegen alle entlang der Landsberger Straße in Pasing-Obermenzing in 3,8–4,2 km Entfernung — und sind durch die A99, die Bahntrasse und die Bodenseestraße naturräumlich vom Einzugsgebiet getrennt. Reale Fahrzeit aus Freiham: 8–12 Minuten. Es handelt sich zudem ausschließlich um funktionale SB-Konzepte ohne Personal, ohne Markenidentität und ohne spezialisierte Programme. Dies eröffnet einen klaren strategischen Raum für ein Premium-Konzept mit Miele-Technologie: cleanes Design, einladende Atmosphäre, spezialisierte Programme (Wolle, Daunen, Sport, Baby) — genau das, was die junge Zielgruppe in Freiham und die Familien in Aubing heute nicht finden.
Nächste SB-Waschsalons (außerhalb des 3-km-Radius)
| Name | Typ | Entfernung | Adresse | Öffnungszeiten |
|---|---|---|---|---|
| Eco-Express Waschsalon Landsberger Str. | SB-Waschsalon (Kette) | ~3,8 km | Landsberger Str. 487, 81241 München (Pasing-Obermenzing) | Mo–So 06:00–23:00 |
| Super Wash 2000 | SB-Waschanlage | ~4,1 km | Landsberger Str. 434, 81241 München (Pasing-Obermenzing) | Mo–So 06:00–23:00 |
| Wasch-Center (Waschomat) | SB-Waschsalon | ~4,2 km | Landsberger Str. 495, 81241 München (Pasing-Obermenzing) | tägl. 06:00–23:00 |
Eco-Express Waschsalon Landsberger Str.
~3,8 kmSB-Waschsalon (Kette) — Mo–So 06:00–23:00
Landsberger Str. 487, 81241 München (Pasing-Obermenzing)
Liegt außerhalb des 3-km-Radius. Standardisiertes Selbstbedienungskonzept einer Kette, ohne Premium-Positionierung, ohne Servicepersonal, ohne spezielle Programme. Spricht primär Anwohner entlang der Landsberger Straße in Pasing/Obermenzing an — nicht das Einzugsgebiet Freiham/Aubing.
Super Wash 2000
~4,1 kmSB-Waschanlage — Mo–So 06:00–23:00
Landsberger Str. 434, 81241 München (Pasing-Obermenzing)
Liegt außerhalb des 3-km-Radius. Klassischer SB-Waschsalon in Pasing, einfaches Funktions-Konzept ohne Markenidentität. Kein Bezug zum Einzugsgebiet Freiham/Aubing — durch die A99, Bahntrasse und Bodenseestraße naturräumlich getrennt.
Wasch-Center (Waschomat)
~4,2 kmSB-Waschsalon — tägl. 06:00–23:00
Landsberger Str. 495, 81241 München (Pasing-Obermenzing)
Liegt außerhalb des 3-km-Radius. Traditioneller Waschsalon der Kette Waschomat, betrieblicher Fokus auf Pasing. Erreichbarkeit aus Freiham nur über Umwege (8–12 Min. mit dem Auto).
💡 Strategische Anmerkung
- Raum für ein Premium-Konzept: Im Münchner Westen gibt es ausschließlich rudimentäre SB-Funktionsläden. Ein Bloomest mit Miele-Maschinen, Spezialprogrammen (Wolle, Daunen, Sport, Baby) und App-Bezahlung besetzt ein heute völlig unerschlossenes Marktsegment.
- Junge Familien suchen Qualität, nicht nur den niedrigsten Preis: Die Zielgruppe in Freiham und Aubing ist überdurchschnittlich gebildet, doppelt berufstätig und qualitätsorientiert. Sie ist bereit, für zertifizierte Hygiene, schonende Programme und ein ansprechendes Retail-Erlebnis zu zahlen. Diese Nachfrage wird heute entweder durch teure klassische Reinigungen abgedeckt — oder bleibt unbefriedigt.
- Klare geografische Lücke: Der gesamte Bezirk 22 (Aubing-Lochhausen-Langwied) mit über 50.000 Einwohnern hat keinen einzigen SB-Waschsalon im Stadtteil selbst.
- Null direkte Konkurrenten im 3-km-Radius: Mit ~42.000 Einwohnern im Primäreinzugsgebiet ergibt sich ein extrem günstiges Verhältnis von ∞ Einwohnern pro SB-Waschsalon — in einem Stadtteil, der bis 2030 um weitere 10.000 Einwohner wachsen wird.
- Natürliche Trennung der Einzugsgebiete: Die A99, die Bahntrasse München–Augsburg und die Bodenseestraße bilden physische Barrieren — Bewohner aus Freiham, Aubing oder Lochhausen fahren nicht spontan nach Pasing, um Wäsche zu waschen. Umgekehrt würde ein Premium-Konzept sogar Kunden aus dem westlichen Pasing anziehen.
Kommerzielles Umfeld
Quartierszentrum mit Edeka/Aldi direkt vor der Tür, PEP & Pasing Arcaden in 7 Min., S-Bahn in 600 m: optimale Infrastruktur, um Familien- und Pendlerströme abzufangen.
Edeka & Aldi Süd — Quartierszentrum Freiham
~250 mNeues Vollsortiment-Quartierszentrum am Mahatma-Gandhi-Platz mit Edeka, Aldi Süd, Drogerie und Bäckereien. Tägliche Frequenz der gesamten Freihamer Bewohnerschaft — perfekte Synergie zum Bloomest-Zyklus »Wäsche einlegen → Einkauf → Wäsche abholen«.
Lidl & Rewe — Neuaubing/Westkreuz
~1,3 kmEtabliertes Nahversorgungszentrum entlang der Bodenseestraße. Großzügige Parkplätze, starker Familien-Frequenz am Samstag — ideal, um Familien aus Alt-Aubing und Neuaubing abzuholen, die Großeinkauf und Großwäsche kombinieren.
PEP Einkaufscenter & Pasing Arcaden
~2,5 kmWichtigste Einzelhandelszentren des Münchner Westens mit über 200 Geschäften, Restaurants und Dienstleistern. Erreichbar in 7–10 Min. mit dem Auto. Hoher Durchgangsverkehr, der die Sichtbarkeit der Bodenseestraße / Aubinger Allee deutlich erhöht.
S-Bahn-Station Freiham (S8)
~600 mLogistischer Knotenpunkt des neuen Stadtteils: Direktverbindung zum Hauptbahnhof München in 25 Min. und zum Flughafen München in 45 Min. Tausende Pendler täglich — sekundäres Zielsegment für schnellen, zuverlässigen Wäscheservice vor oder nach der Arbeit.
💡 Strategische Anmerkung
Die Stärke dieses Standorts liegt in der Kombination aus unmittelbarer Nähe zum Quartierszentrum (Edeka/Aldi in 250 m), Anbindung an das große Einzelhandelszentrum PEP/Pasing Arcaden in 2,5 km und erstklassiger Erreichbarkeit über S-Bahn und A99. Die Amalie-Nacken-Straße ist die zentrale Fußgängerachse zwischen Helmut-Schmidt-Allee und Mahatma-Gandhi-Platz — jeder Bewohner durchquert sie im Alltag. Ein Bloomest fügt sich perfekt in den wöchentlichen Shopping- und Alltagszyklus der Quartiersbewohner ein.
Strategische Karte
Innerhalb des 3-km-Radius gibt es keinen einzigen direkten Wettbewerber. Die nächsten SB-Waschsalons liegen alle in Pasing-Obermenzing, getrennt durch A99 und Bahntrasse.
Umsatzszenarien — der Kuchen des Einzugsgebiets
~42.000 Einwohner × €8/Jahr pro Person = €336.000 jährliches Marktpotenzial. Die entscheidende Frage: Wie viel vom Kuchen können Sie sich sichern?
Das Prinzip: Das Einzugsgebiet existiert unabhängig vom Konzept — €336.000/Jahr potenzielle Ausgaben sind bereits da. Was sich ändert, ist der Anteil, den Sie abgreifen können, und der hängt vollständig von Marke, Lage und Projektqualität ab. Ein schlecht konzipierter Waschsalon in der Amalie-Nacken-Straße bekommt ein kleines Stück; ein Bloomest Miele an derselben Adresse holt sich den Löwenanteil.
- Einstiegsmaschinen, keine Premium-Leistung, unbekannte Marke
- Keine technologischen Services für eine optimale Steuerung
- Bekannte Marken Bloomest + Miele-Technologie
- Technologisches Premium-Format
- Spezialprogramme und Miele-Waschmittel
- Bekannte Marken Bloomest + Miele-Technologie
- Technologisches Premium-Format
- Spezialprogramme und Miele-Waschmittel
Direkter Vergleich auf demselben Kuchen von €336.000
Die Empfehlung ist, den Businessplan auf dem Szenario Bloomest Ziel (€117.600/Jahr — €9.800/Monat) aufzubauen und das optimistische Szenario im Horizont von 24–36 Monaten anzustreben. Mit null direkten Wettbewerbern im 3-km-Radius, einem stark wachsenden Neubau-Stadtteil und kaufkräftiger Zielgruppe hat Bloomest Miele in der Amalie-Nacken-Straße die Voraussetzungen, das Einzugsgebiet Freiham/Aubing zu dominieren — eine historisch einmalige Gelegenheit auf dem Münchner Markt der Selbstbedienungswäschereien.
Haftungsausschluss zur Standortbewertung
Diese Standortbewertung wurde nach bestem Wissen und Gewissen sowie auf Grundlage öffentlich zugänglicher Informationen, lokaler Begehungen und/oder Erfahrungswerte erstellt. Sie stellt eine subjektive Einschätzung zum Zeitpunkt der Analyse dar.
Trotz sorgfältiger Recherche und Auswertung relevanter Daten kann für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte keine Gewähr übernommen werden. Die Bewertung stellt keine rechtliche oder wirtschaftliche Beratung dar und ersetzt keine eigene Due-Diligence-Prüfung.
Diese Einschätzung ist nicht als verbindliche Empfehlung oder Garantie für den wirtschaftlichen Erfolg eines Geschäftsmodells an diesem Standort zu verstehen. Alle unternehmerischen Entscheidungen erfolgen auf eigene Verantwortung. Für unmittelbare oder mittelbare Schäden, die durch die Nutzung dieser Bewertung entstehen, wird jegliche Haftung ausgeschlossen.